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天竺是西游记中唐僧师徒一行修成正果前的最后一站，却是今天故事的起点。

我们要说的也不是这部文学作品，而是位于北京东北部的顺义区整个中央别墅区板块。

事情要从1954年说起，彼时民航局选定原顺义区天竺村以北、二十里堡以东地区为机场场址。1980年1月1日，T1航站楼正式投入使用，自此北京正式走上国际化发展快车道。1992年 “北京外销住宅001号项目”丽京花园，以北京首个外销别墅的身份落址天竺地块，画下中央别墅区今日格局的雏形。

和香港半山、纽约的中央公园上东区、洛杉矶比弗利山庄等这些世界级墅区一致，中央别墅区承袭同样高端住区基因，享有城市级稀缺生态、依托温榆河建设而成。

随着中央别墅区的发展，整个核心区域从天竺，沿着温榆河畔，跨越到后沙峪板块。相关配套设施开始陆续落地于此。依托于众多高端项目及国际化客群，国际学校、商业、医疗、休闲环境逐步形成，时至今日，后沙峪成为了整个中央别墅区配套的中心，是中央墅区最宜居的版块:

①紧邻首都机场（国际客运物流航空枢纽），靠近燕莎等第三使馆区，坐享独特区位优势，拥抱临空经济形态，致力发展国际型人才居住交流板块。

②京顺、机场高速的通畅便捷，让这里半小时左右车程就能到达亚奥、望京、华贸多个国际顶级商圈。

③温榆河水和连绵森林灌溉出京郊最宜居的板块，加之数十年间累积起来的别墅氛围，尽管南边大兴“新国门”称号来势汹汹，但本身一南一北，威胁不到老哥顺义的“国际地位”。

发展30年至今，“中央别墅区”不再只是人们对异域的想象，而是以更开放的姿态，面对全球的目光。这里是北京国际氛围最浓厚的居住区域，周边国际学校云集，国际级的马术、赛车、高尔夫场地汇聚，还有祥云小镇、欧陆广场、奥特莱斯等商业配套一应俱全。

极低的居住密度，围绕着温榆河的优质生态环境。中央别墅区不仅是底蕴深厚的顶级住宅板块，也吸引着隔壁朝阳和往返于国际航班的购买力。

2021年祥云小镇入选北京市首批旅游休闲街区，时尚的风格和新颖的各路国际“潮牌”，吸引不少热爱分享年轻人来这里尝鲜消费，小镇也随之成为某平台的打卡胜地。毕竟是国际商业窗口，消费不算低，但基本是喜茶这类大多数人负担得起的品牌。

天赋豪宅基因，区域内出品即豪宅，置业门槛在全北京范围看都是极高的水平。近几年区域内新房供应少，且大多数是高层或者限竞房，纯粹低密的项目更是奇缺，很多追求更低密度更高品质的改善客户只能选择区域二手别墅，像优山美地、莱蒙湖、欧陆苑、滟澜山这些代表项目，二手房主力单价都在8-12万/㎡，总价高达1个亿。

直到中海首开·湖光玖里的出现， 1.2超低容积率，无自持，纯商品房，4-6层的洋房和联排的低密产品形态，这里的客户终于找到了中央别墅区该有的居住形态和生活方式。

众所周知中海今年日子不错，不论是永丰汇德里还是旧宫的兴叁，都凭产品+地段卷起不小的热度，下半年它会拿出什么作品，大家都很期待，因此，湖光玖里出场就自带高光。

项目位于中央别墅区核心区，祥云小镇北1.6公里处，社区由建面111㎡-187㎡的4-6层洋房和联排别墅构成，得房率普遍在82%-87%，不但是区域罕有高得房率的改善户型，还是北京全龄友好社区项目之一，购房者只要符合要求，就能享受最低35%的首付。

在周边二手普遍6w+的价格趋势下，5.5w/㎡的指导价，意味着首付200+就有机会拿下一套国际社区品质的138㎡洋房。本身顺义就是适合养老的宜居板块，大家最关心的医疗，也将有北京友谊医院顺义院区预计2023年建成，补齐板块内大型三甲医院的缺口。

教育方面，项目本身配建幼儿园，附近现有北京四中顺义分校和北师大附中顺义分校两所名校，以及多家国际学校，其中四中分校是与西城区教学教研同步，今年升学成绩位列顺义区首位，北师大附中因为建成不久还待考证；而选择国际学校的人，孩子其实不在高考这条赛道上，所以多数人升学的学区考量，也不构成他们的顾虑；或者您的孩子在城区内已经有一个稳定的学籍，平时可以实现住校，我也很建议这个板块。

说完配套，湖光玖里的户型也是一大亮点，上周佳爷直播带大家看了样板间，187㎡开门就是一个16.5米的极具视觉冲击的面宽，随后大阳台再次震撼揭叔，作为一个与室外空间久违的北京人，他甚至当着销售小姐姐的面躺了躺。不过我觉得这也是项目对顺义森林高覆盖率的自信，毕竟敢做阳台，除了舍得面积，还得保证推开就是鸟语花香，别是汽车尾气。平时阳台关着，全景落地窗也可以保障采光和窗景。

而建面更大的联排户型，得房率高达89%，均价会比洋房贵个9000元/㎡，370多平到手约1700万，和组团内动辄3000万起步的同类房源形成明显倒挂。

除了面宽南北这类户型上的常规比较，湖光玖里拥有贴心的适老化设计，这是刚需甚至部分豪宅普遍忽视的短板，相比市面大多“豪宅”还在户型大小和内装品牌上打擂，中海已经以先进的人文，作出豪宅的表率。